Стаття 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (долі - Закон). Сфера застосування Закону:

1. Цей  Закон  регулює  відносини,  пов'язані   з   державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Державна  реєстрація прав на об’єкт незавершеного будівництва та їх  обтяжень  у  випадках, установлених законом, проводиться у порядку,  визначеному  цим  Законом,  з  урахуванням  особливостей правового  статусу  такого  об’єкта.

2. Дія  цього  Закону  не  поширюється на державну реєстрацію прав на повітряні і морські судна,  судна  внутрішнього  плавання, космічні  та  інші  об'єкти  цивільних  прав,  на  які поширюється правовий режим нерухомої речі.

Закон визначає правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.

Положення статті 1 Закону визначають сферу його застосування. Структурно ця норма складається з двох пунктів, першим з яких визначено правовідносини, на які поширюється дія Закону (відносини, пов’язані з державною реєстрацією речових прав та їх обтяжень), можливість субсидіарного характеру регулювання цим Законом державної реєстрації прав на об’єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень.

Відповідно до частини 1 статті 1 цей Закон регулює відносини, пов’язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Це означає, що на державну реєстрацію прав на рухоме майно та їх обтяжень цей Закон не поширюється.

Відповідно до абзацу другого частини першої статті 1 Закону, державна реєстрація прав на об’єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень у випадках, установлених законом, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об’єкта .

Дія цього Закону не поширюється на державну реєстрацію прав на повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні та інші об’єкти цивільних прав, на які поширюється правовий режим нерухомої речі (частина 2 статті 2 Закону).

Речами, прирівняними до нерухомості вважаються рухомі речі, на які законом поширено правовий режим нерухомих речей.

Відповідно до частини 1 статті 181 Цивільного кодексу України режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти, а також інші об’єкти, права на які підлягають державній реєстрації.

Перелік речей, які прирівнюються до нерухомих, не є вичерпним. Законодавець може поширювати режим нерухомої речі й на інші об’єкти.

З прийняттям цього Закону законодавець вирішив відмовитися від державної реєстрації правочинів щодо розпорядження нерухомим майном. На відміну від Закону в редакції 2004 року, який регулював відносини, пов’язані з державною реєстрацією правочинів щодо нерухомості, Законом в чинній редакції державної реєстрації правочинів щодо нерухомості не передбачено.

Законом (в редакції від 4 липня 2012 року) прямо не передбачено, що його дія не поширюється на державну реєстрацію підприємств як суб’єктів господарювання, на реєстрацію ділянок надр для добування корисних копалин, як це було передбачено частиною 2 статті 1 Закону в редакції 2004 року.

Із змісту частини 3 статті 4 Закону випливає, право власності на підприємство як єдиний майновий комплекс може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, на якій воно розташоване.

Закон відносить підприємства як єдині майнові комплекси до об’єктів нерухомого майна, стосовно яких проводиться державна реєстрація прав (частина 1 статті 5 Закону).

Передбачена Законом можливість державної реєстрації прав на підприємство як єдиний майновий комплекс свідчить про поширення дії Закону на відносини державної реєстрації прав на таке майно, яке за своєю юридичною природою відноситься до об’єктів цивільних прав, на які закон (частина 1 статті 181, частина 3 статті 191 Цивільного кодексу України) поширює правовий режим нерухомої речі, незважаючи на те, що до його складу можуть входити як рухомі, так і нерухомі речі, інше майно. Однак такий правовий режим не повинен поширюватися на окремі складові частини майнового комплексу, крім тих частин майна, до яких входять об’єкти нерухомості (Див.: Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України : у 2 т. – 4-те вид., перероб. і допов. / за ред. О. В. Дзери (кер. авт. кол.), Н. С. Кузнєцової, В. В. Луця. – К.: Юрінком Інтер, 2011. – Т. I. – (808 с.) – С. 315.). Тому режим нерухомості не поширюється на рухоме за своїми властивостями майно, а також на зобов’язальні, особисті немайнові та виключні права, які можуть входити до його складу. Іншими словами, режим нерухомості поширюється тільки на підприємство в цілому як єдиний майновий комплекс, а не на окремі види майна, яке входить до його складу (Див.: Цивільне право : підручник : у 2 т. / В. І. Борисова (кер. авт. кол.), Л. М. Баранова, Т. І. Бєгова та ін. ; за ред. В. І. Борисової, І. В. Спасибо-Фатєєвої, В. Л. Яроцького. – Х. : Право, 2011. – Т. 1. – (656 с.) – С. 225).

Аналіз норм Закону в системному зв’язку з положеннями інших законів дає підстави стверджувати, що дія Закону не поширюється на відносини державної реєстрації ділянок надр для добування корисних копалин, оскільки надра не охоплюються поняттям земельного нерухомого майна у розумінні Закону (частина 2 статті 1), Цивільного кодексу України (частина 1 статті 181, частина 3 статті 373), Земельного кодексу України (частина 1 статті 79) і Кодексу України про надра (статті 4 та 23).

Закон поширює свою дію лише на відносини, пов’язані з державної реєстрацією речових прав та обтяжень на нерухоме майно – земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення (частина 1 статті 2 Закону) а  саме (стаття 5 Закону): підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди  (їх  окремі  частини),  квартири,  житлові  та  нежитлові приміщення.

Закон хоч і не містить норми, яка б прямо передбачала про непоширення сфери його застосування на відносини, пов’язані з державною реєстрацією прав на надра, що випливає з аналізу законодавства про межі здійснення права власності на землю у просторі, що дає можливість відмежувати землю (земельну ділянку) від надр як об’єктів цивільних прав.

Цивільне і земельне законодавство визначає межі здійснення суб’єктивного права власності на землю у просторі (на висоту і глибину), поширюючи сферу дії цього речового права на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об’єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою і глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд (частина 3 статті 373 Цивільного кодексу України, частина 1 статті 79 Земельного кодексу України). Передбачені Цивільним та Земельним кодексами України межі здійснення права власності на висоту і глибину земельної ділянки поширюється на усіх суб’єктів права власності на земельні ділянки.

На відміну від прав на земельну ділянку, яка може бути як у володінні (користуванні), так і у власності фізичних та юридичних осіб, надра є об’єктом виключної власності Українського народу і можуть передаватися у користування приватним особам лише у тимчасове користування.

Норма статті 23 Кодексу України про надра надає землевласнику та землекористувачу право без окремого дозволу та внесення плати здійснювати обмежене використання надр під його ділянкою (зокрема, корисні копалини місцевого значення і торф глибиною розробки до двох метрів і підземні  води  для  власних господарсько-побутових потреб,  нецентралізованого  та централізованого (крім виробництва фасованої  питної  води)  господарсько-питного  водопостачання, за умови що продуктивність водозаборів підземних вод не перевищує 300 кубічних метрів на добу та використовувати надра для господарських і побутових потреб).

Надра можуть перебувати виключно у власності народу України (стаття 4 Кодексу України про надра).

У зв’язку з цим окремі вітчизняні автори пропонують розглядати надра складовими земель, як це передбачено законодавством деяких європейських країн (див., наприклад, пар. 1 статті 552 Цивільного кодексу Франції), як таке, що охоплює простір від центру Землі до «неба» (включно з усіма об’єктами нерухомості, що розташовані в межах цього простору – рослинністю, водами, будівлями тощо) (Див.: Кірін Р. С. Поняття надр: еколого-правові аспекти // Вісник Київського національного університету імені Тараса Шевченка. Юридичні науки. – 2001. – Випуск 44. – С. 54; http://www.legifrance.gouv.fr).

Однак, з огляду на передбачену українським законодавством концепцію «вертикальних меж» в понятті «земельна ділянка», панівною у вітчизняній доктрині права є ідея про непоширення земельної ділянки на надра та інші природні ресурси, згідно з якою поняття «земельна ділянка» є розташованою над надрами частиною земної поверхні (Див.: Носік В. В. Право власності на землю Українського народу: Монографія. – К.: Юрінком Інтер, 2006. – С. 188); вона охоплює лише відповідний простір, необхідний для будівництва і для використання земельної ділянки за цільовим призначенням, але не інші природні ресурси (води, ліси, надра) (Див.: Мірошниченко А. М. Земельне право України: Навчальний посібник. – К.: Інститут законодавства Верховної Ради України, 2007. – (432 с.). – С. 11–16.).

Проведений аналіз доктрини і визначених нормами вітчизняного законодавства ознак та правового режиму земельної ділянки і надр як об’єктів цивільного обороту дає можливість проводити розмежування між правом на власності земельну ділянку та правом на надра й інші природні ресурси.

Ділянки надр для видобування корисних копалин, розташовані під земельною ділянкою, становлять самостійний об’єкт цивільних прав і не відносяться до об’єктів, розташованих на земельній ділянці.

- Начальник Реєстраційної служби Томаківського районного управління юстиції Валерій Павленко -