1. Державна реєстрація прав є  обов'язковою.  Інформація  про права  на  нерухоме  майно  та  їх  обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав.

2. Держава  гарантує  достовірність  зареєстрованих  прав  на нерухоме майно та їх обтяжень.

3.  Права  на  нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній  реєстрації  відповідно  до  цього  Закону,  виникають з моменту такої реєстрації.

4.  Права  на  нерухоме  майно та їх обтяження, що виникли до набрання   чинності   цим  Законом,  визнаються  дійсними  у  разі відсутності  їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких  умов:

якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або

якщо на момент виникнення  прав  та  їх  обтяжень  діяло законодавство,  що  не  передбачало  обов'язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.

5. Державна реєстрація прав є публічною,  проводиться органом державної реєстрації прав,  який зобов'язаний надавати  інформацію про  зареєстровані права та їх обтяження в порядку,  встановленому цим Законом. Державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в порядку черговості надходження заяв.

Державна реєстрація прав власності, реєстрація яких проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, під час   вчинення  нотаріальної  дії  з  нерухомим  майном,  об’єктом незавершеного  будівництва проводиться нотаріусом, яким вчиняється така  дія. 

Державна  реєстрація  прав у результаті вчинення нотаріальної дії з   нерухомим  майном,  об’єктом  незавершеного  будівництва проводиться  нотаріусом,  яким  вчинено  таку дію.

6.  Будь-які  правочини  щодо  нерухомого  майна (відчуження, управління, іпотека тощо) вчиняються, якщо право власності чи інше речове  право  на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього Закону,   крім  випадків,  передбачених  частиною  четвертою  цієї статті та статтею 4-1 цього Закону.

7.  Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться  за  місцем  розташування  об'єкта  нерухомого майна в межах   території,   на   якій  діє  відповідний  орган  державної реєстрації  прав,  крім  випадків,  установлених абзацами другим і третім частини п’ятої цієї статті.

Державна   реєстрація   обтяжень   речових  прав  проводиться незалежно   від   місця  розташування  об’єкта  нерухомого  майна.

НАУКОВО-ПРАКТИЧНИЙ КОМЕНТАР ДО ЗАКОНУ УКРАЇНИ «ПРО ДЕРЖАВНУ РЕЄСТРАЦІЮ РЕЧОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО ТА ЇХ ОБТЯЖЕНЬ»:

Коментована стаття визначає обов’язковий порядок реєстрації речових прав на нерухоме майно і внесення інформації про них та про їх обтяження у Державний реєстр.

Обов'язковість цієї реєстраційної процедури забезпечує гарантованість прав учасникам цивільного обороту в разі вчинення правочинів із об’єктами нерухомості, оскільки внесення прав у реєстр підтверджує, що відповідний об’єкт належить до нерухомого майна, що визначені у реєстрі суб’єкти, є уповноваженими особами, що речові права на об’єкт не обтяжені (або, навпаки, обтяжені) певними заборонами на розпорядження або користування.

Достовірність державної реєстрації речових прав на нерухоме майно і відповідно достовірність Державного реєстру прав означають, що держава визнає і підтверджує ці права як наявні, а також визнає і підтверджує як законні підстави їх виникнення, переходу і припинення, тобто відповідні юридичні факти, з яких ці права виникли або припинилися.

Частина 3 коментованої статті надає державній реєстрації речових прав на нерухоме майно правовстановлюючий характер, оскільки права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації (їх перелік закріплений у статті 4 Закону), виникають саме з моменту державної реєстрації.

Це випливає із значення, яке надається державній реєстрації в системі заходів охорони суб’єктивних цивільних прав і органічно пов’язаних із принципами обов’язковості і достовірності державної реєстрації прав на нерухомість.

Положення коментованої статті, що визначає момент виникнення речових прав на нерухоме майно, кореспондується із приписами частини 4 статті 334 Цивільного кодексу України і відповідає загальному принципу: якщо при виникненні (передачі) цивільних прав вимагається обов’язкова реєстрація, право не може виникати (передаватися) раніше, ніж буде здійснена реєстрація.

Коментований Закон визначив принципово інший підхід до застосування реєстраційних процедур у обороті об’єктів нерухомості. Цим законом введений новий порядок – державній реєстрації підлягають не правочини з об’єктами нерухомості, а речові права на ці об’єкти.

Відтак частина 4 коментованої статті визначає долю тих речових прав на нерухоме майно, які виникли до набрання чинності цим Законом.

Для таких випадків застосовуються наступні правила:

1) не вимагається державна реєстрація речових прав, якщо на момент їх виникнення взагалі за чинним на той момент законодавством не була передбачена реєстрація таких прав;

2) не вимагається також державна реєстрація речових прав у разі, якщо був дотриманий порядок реєстрації визначений чинним на момент виникнення прав законодавством.

У всіх інших випадках вважається, що державна реєстрація речових прав відсутня із всіма правовими наслідками, які передбачені законом.

Частина 5 коментованої статті закріплює публічний характер як самої державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, так і Державного реєстру прав.

Як публічна діяльність державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється органами Державної реєстраційної служби України (Укрдержреєстру), положення про яку затверджено Указом Президента України від 6 квітня 2011 року №401/2011. Органи Укрдержреєстру зобов’язані надавати інформацію про зареєстровані права та їх обтяження, внесені у Державний реєстр. Порядок надання інформації про зареєстровані права та їх обтяження передбачений статтею 28 коментованого закону, плата за надання витягів з Державного реєстру стягується у відповідності із статтею 29 Закону в порядку, і в розмірі, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Публічність (відкритість) речових прав належить до основоположних її принципів і забезпечує не тільки прозорість цивільного обороту, але й підвищує рівень безпеки як безпосередніх учасників правочинів із нерухомим майном, так і третіх осіб.

Частина 6 коментованої статті передбачено, що будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, іпотека, управління тощо) укладаються, якщо право власності на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього Закону.

В разі порушення цього правила відповідний правочин на підставі статтей 203 та 215 Цивільного кодексу України має визнаватися недійсним.

У відповідності із частиною 7 коментованої статті державна реєстрація прав здійснюється на засадах територіальності: відповідним органом системи Укрдержреєстру, в межах території на якій він діє, за місцем розташування об’єкта нерухомого майна.

Пункт 7 Положення про Державну реєстраційну службу України передбачає, що Укрдержреєстр здійснює свої повноваження безпосередньо та через структурні підрозділи, що проводять державну реєстрацію на відповідних територіях.

Основні засади державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, передбачені в коментованій статті закріплюють основні принципи державної реєстрації: обов’язковості, достовірності, публічності (відкритості).

Реєстраційна служба Томаківського

районного управління юстиції