1.  У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження  на  земельні  ділянки,  а  також  на об’єкти нерухомого майна, розташовані на   земельній  ділянці,  переміщення  яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а  саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди  (їх  окремі частини),  квартири,  житлові  та  нежитлові приміщення.

2.  Якщо  законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об’єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об’єкт проводиться  після  прийняття  його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.

У правовому значенні будь яке майно, тобто предмети матеріального світу, визначається через призму речі або сукупності речей, щодо яких можуть вникати цивільні права і обов'язки (стаття 190 Цивільного кодексу України). Згідно статті 190 Цивільного кодексу України, майном як особливим об’єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки. У цивільному законодавстві України проведена класифікація речей, серед яких закон вирізняє речі нерухомі і рухомі.

Згідно пункту 1 статті 181 Цивільного кодексу України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Таке визначення поняття нерухомих речей є універсальним для українського законодавства і тому закріплюється у багатьох спеціальних законах щодо об'єктів нерухомості, нерухомого майна, нерухомості.

У статті 5 Закону закріплюється вичерпний перелік об'єктів нерухомого майна, речові права та їх обтяження на які підлягають реєстрації у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, а саме: а) земельні ділянки; б) підприємства як єдині майнові комплекси; в) житлові будинки; ґ) будівлі; г) споруди (їх окремі частини); д) квартири; е) житлові приміщення; є) нежитлові приміщення. Водночас у цій та інших статтях закону не дається юридичного визначення понять таких об'єктів нерухомого майна.

Тому державна реєстрація суб'єктивних прав та їх обмежень на визначені цим законом об'єкти нерухомого майна має здійснюватися з огляду на особливості правового режиму таких об'єктів, який визначається Конституцією України, Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України «Про основи містобудування», «Про регулювання містобудівної діяльності», Державними будівельними нормами (ДБН), Податковим Кодексом України та іншими законодавчими і нормативними актами.

За цим Законом, а також згідно з Цивільного кодексу України земельна ділянка є з одного боку самостійним об’єктом нерухомого майна, з приводу якого виникають суб’єктивні права та обов’язки і стосовно якого проводиться державна реєстрація прав. З другого боку земельна ділянка є визначальним чинником для визнання розташованих на ній будівель, споруд, підприємств тощо об'єктами нерухомого майна. При цьому ні Закон, ні Цивільний кодекс України нормативно не закріплюють формального визначення поняття «земельна ділянка» як нерухоме майно. Водночас у Земельному кодексі України земельна ділянка визначається як самостійний об'єкт цивільних і земельних прав і не відноситься до нерухомого майна. Наявність такої колізії законодавчих актів щодо земельної ділянки як об'єкта здійснення суб'єктивних прав не можна вважати юридичною перешкодою до проведення державної реєстрації прав на земельні ділянки та їх обтяжень. Пояснюється це тим, що після прийняття Закону України «Про державний земельний кадастр» та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», внесення відповідних змін до Земельного кодексу України земельна ділянка визнається як нерухоме майно у контексті державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Водночас у державному земельному кадастрі земельна ділянка – це самостійний особливий об'єкт державної реєстрації серед інших об'єктів – земля, категорія земель тощо.

Тому проведення державної реєстрацій прав на земельну ділянку та їх обтяжень має застосовуватись законодавче визнання поняття «земельна ділянка», яке сформульовано у Земельному кодексі України.

Відповідно до пункту 1 статті 79 Земельного кодексу УРСР, земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Як один з об'єктів нерухомого майна, щодо якого у Державному реєстрі мають реєструватися речові прав та їх обмеження, земельна ділянка характеризується особливостями її правового режиму, які безпосередньо впливають на підстави, порядок, умови і наслідки проведення державної реєстрації речових прав: по-перше, для того, щоб земельна ділянка була зареєстрована як об'єкт нерухомого майна, вона має бути сформована у встановленому законом порядку; по-друге, земельна ділянка повинна мати кадастровий номер; по-третє, на таку ділянку має бути виготовлений кадастровий план; по-третє, така ділянка має бути зареєстрована у державному земельному кадастрі; по-четверте, державна реєстрація прав на земельну ділянку може бути здійснення лише після одержання державним реєстратором інформації про земельну ділянку з Державного земельного кадастру.

Як частина земної поверхні земельна ділянка має бути сформована у окремий об’єкт, права на який підлягають державній реєстрації за цим законом, у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, законами України «Про державний земельний кадастр», «Про землеустрій», іншими законами та нормативно-правовими актами, які закріплюють підстави, умови, способи, механізм набуття та реалізації відповідними суб’єктами прав на земельні ділянки.

Формування земельної ділянки здійснюється в порядку, визначеному статтею 79-1 Земельного кодексу України, законом України «Про землеустрій» та іншими законодавчими актами. Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав і передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності, яке здійснюється у процесі розмежування земель державної та комунальної власності.

Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Водночас, у пункті 2 розділу 7 «Прикінцеві та перехідні положення» до закону України «Про державний земельний кадастр» закріплено виключення з цього правила, а саме: земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера. Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї. Державна реєстрація прав суборенди, сервітуту, які поширюються на частину земельної ділянки, здійснюється після внесення відомостей про таку частину до Державного земельного кадастру. Межі суміжних земельних ділянок приватної власності можуть бути змінені їх власниками без формування нових земельних ділянок за проектами землеустрою із впорядкування існуючих землеволодінь.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про державний земельний кадастр», сформована земельна ділянка, як об’єкт державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєструється у державному земельному кадастрі і має містити такі відомості: кадастровий номер; місце розташування; опис меж; площа; міри ліній по периметру; координати поворотних точок меж; дані про прив'язку поворотних точок меж до пунктів державної геодезичної мережі; дані про якісний стан земель та про бонітування ґрунтів; відомості про інші об'єкти Державного земельного кадастру, до яких територіально (повністю або частково) входить земельна ділянка; цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель); склад угідь із зазначенням контурів будівель і споруд, їх назв; відомості про обмеження у використанні земельних ділянок; відомості про частину земельної ділянки, на яку поширюється дія сервітуту, договору суборенди земельної ділянки; нормативна грошова оцінка; інформація про документацію із землеустрою та оцінки земель щодо земельної ділянки та інші документи, на підставі яких встановлено відомості про земельну ділянку. Відомості про земельну ділянку містять інформацію про її власників (користувачів), зазначену в частині другій статті 30 цього Закону, зареєстровані речові права відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про державний земельний кадастр», кадастровий номер земельної ділянки - індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування.

Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі. Порядок надання державним кадастровим реєстратором інформації органу державної реєстрації прав на земельну ділянку та їх обтяжень визначається статтею 28-1 Закону.

За Законом розташовані на земельній ділянці інші об’єкти визнаються нерухомим майном за умови, якщо вони по-перше, розташовані на земельній ділянці, по-друге, їх переміщення неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а  саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди  (їх  окремі  частини),  квартири,  житлові  та  нежитлові приміщення. Оскільки у Законі не дається визначення правового режиму названих об’єктів, то у практиці державної реєстрації прав на них можуть виникати проблеми. Тому при проведенні державної реєстрації прав на ці об’єкти нерухомого майна необхідно керуватись нормами Цивільного кодексу України (частина 2 статті 331, статті 351, 357,379, 380, 382) щодо визначення таких понять, як житло, житловий будинок, квартира, помешкання (частина 1 статті 812), а також Державними будівельними нормами (ДБН) 2.2.15.2005 «Житлові будинки. Загальні положення».

Крім того, визначення правового режиму названих об’єктів нерухомого майна має здійснюватись також з додержанням вимог Податкового кодексу України, у якому використовується узагальнююче поняття «об’єкти житлової нерухомості», до якого віднесені: будівлі, які за законодавством України належать до житлового фонду, дачні та садові будинки.

Поняття житлового фонду дається у чинному Житловому кодексі України, який включає: жилі будинки ( частини будинків), квартири, які належать громадянам на праві приватної власності, квартири у багатоквартирних житлових будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту (житловий фонд соціального призначення). Згідно з Податковим кодексом України, житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості, які за Земельним кодексом України мають бути споруджені на землях житлової і громадської забудови. Згідно з ДБН 36092 «Містобудування. Планування й забудова міських і сільських поселень» необхідно розрізняти садибну забудову і садово-дачну забудову. Причому садибна забудова передбачає спорудження сільського садибного будинку на відведеній земельні ділянці для будівництва і обслуговування житлового будинку, а також індивідуального жилого будинку (одноквартирний будинок, що має прибудинкову територію) у межах населених пунктів. Садово-дачна забудова передбачає спорудження садових будинків, призначених для організації, як правило, позаміського відпочинку громадян, ведення садівництва і городництва. Садовий будинок - це будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків. Водночас дачний будинок - житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.

Тому садові і дачні будинки не належать до житлового фонду. За своїм правовим режимом – це будівлі, які мають своє функціональне призначення для задоволення рекреаційних, господарських, екологічних та інших потреб громадян. Водночас у разі відведення земельної ділянки для так званого «котеджного будівництва», споруджені на ній котеджі, згідно з ДБН 2.2.15.2005, – це одноквартирні 1-3 поверхові житлові будинки, розрахований на одну сім’ю і може бути розташований на землях житлової і громадської забудови населених пунктів. Котедж визначається як одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою.

Серед об’єктів нерухомого майна, стосовно яких проводиться державна реєстрація прав, закон визначає також квартири, житлові і нежитлові приміщення. За Цивільним кодексом України, Житловим кодексом України, Податковим кодексом України, квартирою є ізольоване помешкання у житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Виходячи з положень чинного цивільного, житлового, містобудівного законодавства житлові приміщення як об’єкти державної реєстрації прав на них необхідно визначати як окремі кімнати у житловому фонді. Водночас нежитлові приміщення можуть бути об’єктами цивільних прав як у житловому, так і у нежитловому фонді.

До об’єктів нерухомого майна, стосовно яких проводиться державна реєстрація прав, Закон відносить також споруди та їх окремі частини. Згідно з Податкового кодексу України, споруди – це земельні поліпшення, які не належать до будівель і призначені для виконання спеціальних технічних функцій. До таких споруд можуть належати мости, естакади, об’єкти лінійної інфраструктури на землях транспорту, інженерно-технічне облаштування земельних ділянок тощо.

Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об’єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об’єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію відповідно до статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

- Начальник реєстраційної служби Томаківського районного управління юстиції В. Павленко -