Як відомо, відповідно до Указу Президента України від 9 грудня 2010 року №1085 «Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади» утворено новий центральний орган виконавчої влади – Державну реєстраційну службу України (Укрдержреєстр).

Відповідно до Положення про Державну реєстраційну службу, затвердженого Указом Президента України від 6 квітня 2011 року №401 Укрдержреєстр є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади з питань реалізації державної політики у сферах державної реєстрації актів цивільного стану, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців, реєстрації (легалізації) об’єднань громадян, інших громадських формувань, статутів фондів загальнообов’язкового державного соціального страхування, якщо їх реєстрація передбачена законами, статуту територіальної громади міста Києва, друкованих засобів масової інформації та інформаційних агентств як суб’єктів інформаційної діяльності.

Укрдержреєстр є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується через Міністра юстиції. 

7 вересня 2011 року, у рамках реформування системи територіальних органів виконавчої влади, Міністр юстиції Олександр Лавринович підписав наказ про утворення у складі Головних управлінь юстиції в областях, містах Києві та Севастополі структурних підрозділів, що забезпечують реалізацію повноважень Укрдержреєстру.

30 грудня 2012 року, наказом Томаківського районного управління юстиції затверджено Положення про Реєстраційну службу Томаківського районного управління юстиції. Одним із основних завдань реєстраційної служби є здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відповідно до закону.

Офіційне визнання і підтвердження фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в чому і полягає зміст державної реєстрації речових прав на нерухоме майно) є виключною функцією держави, яка набуває і здійснює свої права та обов'язки виключно через органи державної влади, який в даному випадку і є Укрдержреєстр.

Нова процедура державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, повинна буде зробити процес набуття права власності більш спрощеним для громадян, забезпечивши функціонування «єдиного вікна».

"НЕРУХОМЕ МАЙНО ЯК ОБ’ЄКТ ЦИВІЛЬНИХ ПРАВ".

І. Поняття та ознаки нерухомого майна (нерухомості). Правовий статус нерухомого майна. Види нерухомого майна. Характеристика нерухомого майна

Нерухомість займає фундаментальне місце в національному багатстві країни, з нею пов’язане повсякденне життя та різноманітні види діяльності людини. Нерухомість – єдина частина багатства країни, яка ніколи не покине її межі, тим самим вона завжди буде лежати в основі формування всіх інших видів власності. В той же час, нерухома власність є умовою гідного існування і вільного розвитку людей. 

Поняття рухомого та нерухомого майна надається у одній статті – 181 Цивільного кодексу України. Зміст зазначеної статті наступний: 

«1. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. 

Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. 

2. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі». 

Ознаками нерухомого майна (відповідно до наданого визначення) є: 

А) Розташовані на земельній ділянці; 

Б) Переміщення неможливе без їх знецінення; 

В) Переміщення неможливе без зміни їх призначення. 

Вказані ознаки є основними і їх розглядати необхідно у сукупності. При цьому, крім Цивільного кодексу України слід ураховувати інші нормативні акти (спеціальне законодавство), які визначають статус того чи іншого виду нерухомого майна. Водночас низка нормативних актів не містять конкретних посилань відносно належності того чи іншого об'єкту до нерухомого майна, однак, аналізуючи в комплексі норми, які регулюють відносини стосовно цих об'єктів, можна дійти висновку про їх правовий статус.

Правовий статус нерухомого майна 

Як правило нерухоме майно вільно переміщується у цивільному обороті. Особливістю правового статусу нерухомого майна є те, що, по-перше у процесі створення воно по черзі може набувати два статуси (незавершене будівництвом нерухоме майно і завершене нерухоме майно). При цьому законодавство дозволяє укладати угоди і з об’єктами незавершеного будівництва (частина 3 статті 331 Цивільного кодексу України). По-друге, обов’язковою умовою виникнення прав на нерухоме майно є їх державна реєстрація. Саме з державною реєстрацією закон пов'язує момент виникнення речових прав на нерухомість.

Види нерухомого майна

Все нерухоме майно умовно можна поділити на три групи. 

До першої групи відноситься нерухомість за своєю природою. В дану групу входять земельні ділянки та інші природні об’єкти, а також системи. Але при цьому слід пам’ятати, що ні ділянки надр, ні відокремлені водні об’єкти, ні багаторічні насадження, ні навіть шар родючого ґрунту землі поза зв’язком з землею існувати не можуть. 

Другу групу нерухомого майна за природою складають так звані об’єкти, які міцно пов’язані з землею і їх переміщення спричиняє неспіврозмірну шкоду їх призначенню. Тобто це штучно створені людиною об’єкти, які мають міцний зв’язок з землею. До них відносяться різні будівлі, споруди, жилі та нежилі приміщення, підприємство, як єдиний майновий комплекс (стаття 191 Цивільного кодексу України) тощо. 

До третьої групи відносяться об’єкти, які за своєю фізичною природою є рухомими, але законодавець відніс їх до нерухомості (морські, повітряні судна, космічні об’єкти). Ця група є цілком самостійною і до неї входять речі перераховані в статті 181 Цивільного кодексу України. Специфіка даної категорії об’єктів полягає в тому, що їх основним цільовим призначенням є переміщення у просторі. Підставами поширення на вказані об’єкти правового режиму нерухомості майна вчені називають їх роль у цивільному обороті, велику вартість та наявність державної реєстрації, що забезпечує індивідуалізацію зазначених об’єктів, необхідність здійснення підвищеного контролю за володінням, користуванням та розпорядженням ними з боку уповноважених органів державної влади.

Характеристика нерухомого майна

Нерухомі речі зазвичай складні, оскільки складаються з сукупності різнорідних речей, що створюють єдине ціле і використовуються за єдиним призначенням. Серед «традиційної» нерухомості тільки земельна ділянка, якщо на ній немає будов, споруд чи насаджень, відноситься до простих речей. При здійсненні угод з нерухомістю власник вправі розпорядитися будь-якою з речей, що входять до нерухомості, найскладнішою нерухомою річчю, виключив з її складу будь-яку річ, що входить в неї. 

Нерухомі речі можуть бути в фізичному сенсі як подільними, так і неподільними. Це залежить від фізичних параметрів даної речі, а також від наявності відповідних норм та правил. Так, житловий будинок може бути визнаний неподільною річчю в силу фізичної неможливості його поділити, а земельна ділянка може бути неподільною, оскільки в результаті поділу розмір частин стане менше передбачених земельним законодавством норм. 

Відповідно до статті 187 Цивільного кодексу України, складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення. 

Складова частина речі не має самостійного існування в обороті внаслідок неможливості відділення її без пошкодження або заміни сутності усієї речі. Таким чином, ідея складової частини речі зводиться до недопустимості її руйнування. 

В класичному майновому обороті головною річчю завжди визнається земля (земельна ділянка), а приналежністю – розміщені на ній об’єкти, включаючи нерухомість (які при відчуженні, за загальним правилом, мають переслідувати долю головної речі). В умовах визнання виключної власності держави на землю у вітчизняному правопорядку головним об’єктом стали вважатися розміщені на землі будівлі, споруди та інші об’єкти, за якими у випадку їх відчуження автоматично йшло право землекористування. Визнання та розвиток приватної власності на землю має потягти за собою повернення до традиційного підходу, за яким відчужувач та набувач об’єкту нерухомості будуть, перш за все, вирішувати питання про долю землі, на якій він розміщений.

ІІ. Поняття житлового будинку, садиби. Види житлових будинків. Квартира, будівля, споруда, приміщення – поняття, ознаки та види. Капітальна споруда, поняття та ознаки 

Споруди – це будівельні системи, пов'язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт. 

Інженерні споруди – це об'ємні, площинні або лінійні наземні, надземні або підземні будівельні системи, що складаються з несучих та в окремих випадках огороджувальних конструкцій і призначені для виконання виробничих процесів різних видів, розміщення устаткування, матеріалів та виробів, для тимчасового перебування і пересування людей, транспортних засобів, вантажів, переміщення рідких та газоподібних продуктів та т. ін. 

До інженерних споруд відносяться: транспортні споруди (залізниці, шосейні дороги, злітно-посадкові смуги, мости, естакади тощо), трубопроводи та комунікації, дамби, комплексні промислові споруди, спортивні та розважальні споруди та т. ін. 

Будівлі – це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів. 

До будівель відносяться: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, для медичних закладів та закладів освіти та т. ін. 

Житловий будинок – будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (стаття 380 Цивільного кодексу України). 

Індивідуальний (садибний) житловий будинок – будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, поверховість якої не повинна перевищувати чотирьох поверхів, призначена для постійного у ній проживання та яка складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень. 

Квартира – ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придбане для постійного у ньому проживання (частина 1 статті 382 Цивільного кодексу України). 

Квартира у двох рівнях – квартира, житлові та підсобні приміщення якої розміщені на двох суміжних поверхах і об'єднані внутрішньоквартирними сходами. 

Садиба – земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (частина 1 статті 381 Цивільного кодексу України). 

Приміщення – частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу. 

Житлове приміщення – опалюване приміщення, розташоване у надземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів відносно шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізуючого випромінювання. 

Нежиле приміщення – приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин. 

- Начальник Реєстраційної служби Томаківського районного управління юстиції В. Павленко -